58安居客房产研究院:2022年4月全国二手房市场报告

一、全国二手房相关政策解读

1. 全国性政策

l2022.4.15

央行决定于 4 月 25 日降准 0.25 个百分点

中国人民银行决定于 2022 年 4 月 25 日下调金融机构存款准备金率 0.25 个百分点,此次降准共计释放长期资金约 5300 亿元。

点评:降准主要体现了金融市场的货币宽松的信号,有利于长期资金进入房地产市场。在货币供应充足的情况之下,银行放贷的意愿也会更加强烈,尤其是当前整体经济环境相对较差的情况之下,对银行而言个人住房贷款依旧是十分优质的资产,那么会有更多的资金进入房地产市场,并且也会利好房贷利率的下调,减轻购房成本从而促进交易。

l2022.4.24

国家税务总局等三部门:规范涉税中介服务行为 促进行业健康发展

近日,国家税务总局、国家互联网信息办公室、国家市场监督管理总局联合印发了《关于规范涉税中介服务行为促进涉税中介行业健康发展的通知》。《通知》进一步规范涉税中介服务行为,促进涉税中介行业规范有序、健康发展,为市场主体发展营造公平法治的环境,保障国家税收利益和纳税人缴费人合法权益。

点评:对于二手房交易过程中,税和费对于购房者而言都是占比相对较高的成本,部分房产中介经纪人为了促成买卖双方的交易行为,会帮助买卖双方通过一些合法或者非法的手段规避或者逃避正常的交税行为。因此,该通知主要的目的是为了中介和买卖双方串通部分政府征税人员进行非法的逃税行为,保障国家税收利益。

2. 地方性政策

l上海 –2022.4.8

受疫情影响人员 3-4 月公积金贷款不作逾期处理

4 月 8 日,上海公积金发布关于实施受疫情影响公积金贷款不作逾期处理有关措施和 4 月提取还贷计划安排的通知。对因感染新冠肺炎住院治疗或隔离人员、疫情防控需要隔离观察人员、参加疫情防控工作人员和受疫情影响暂时失去收入来源人员,3-4 月期间不能正常归还住房公积金贷款的不作逾期处理。

点评:上海市由于受到疫情的影响,生活和生产都受到极大的影响,部分购房者甚至已经失去正常的收入来源,此次公积金中心公布了公积金贷款不作逾期的处理政策,首先起到了缓解贷款者在收入无法获取的情况之下的还贷压力,其次也是起到了示范作用,能够促使市场上其他商业银行能够跟进这项政策,在疫情期间全面执行房贷不预期的处理。

l北京 –2022.4.13

这类家庭北京租房可免中介费

北京房地产中介行业协会发布《关于减免市场租房补贴领取家庭租房佣金的倡议书》,对于经住房保障管理部门审核认定,取得市场租房补贴资格的家庭,通过倡议响应机构新承租住房的,凭 “北京市市场租房补贴发放通知单” 等证明可减免租房佣金。

点评:房地产经纪企业全面响应政府减免租房租金的相关政策,也体现出房地产中介承担社会责任的重要表现。在当前房地产市场相对低迷的环境之下,多数中介经纪人会通过租赁业务来保证自身正常的经纪业务,也是保证自己收入的重要途径之一,那么在如此困难的环境之下,经纪企业还能够秉承的社会责任,减免低收入家庭租房的佣金,也是难得可贵的行为。

l苏州 –2022.4.11

二手房限售由 5 年降为 3 年 今日起实行

市场消息称,苏州二手房限售政策迎来重大调整,由原来的 5 年变成 3 年。此前的限售区域全部执行,即姑苏区、吴中区、相城区、吴江区、高新区、工业园区。县市方面,张家港市商品房(含二手房)依然需要满 2 年才可交易;而昆山、太仓、常熟等不限售。 与此同时,限购政策也做出相应调整。非户籍居民家庭在苏州市区、昆山市、太仓市范围内申请购买第 1 套住宅时,社保年限要求从原来的 3 年内连续缴纳 2 年社保调整至累计 2 年社保。

点评:苏州市二手房限售时间由原先的 5 年调整到当前的 3 年,表明了政府对市场调控放松的重要措施之一,也体现出苏州市房地产市场相对进入比较困难的时间。对于二手房限售时间的缩短,对于二手房和新房市场都是利好,实际上我们也看到了此类政策调整是相对具有较大的随意性,因此此类收紧的调控政策影响最大的就是一年左右时间,一旦市场出现复苏,购房者对此类政策肯定不会过多的进行关注。

二、全国 65 城二手房市场

58安居客房产研究院研究总监陆骑麟认为:4 月全国二手房市场依旧处于相对低点,不论是在架房源量还是新增房源量都出现了一定的回落,还有就是购房需求热度也出现了小幅的回落,这与当前各地相对严重的疫情相关,如上海和周边城市受到疫情的影响所有二手房的指标均出现大幅回落,因此,当前二手房市场依旧处于筑底阶段,整体市场回暖尚需时日,目前政策环境已经完全转向并处于落地阶段,一旦疫情结束就意味着市场开始回暖。

1.全国 65 城在架房源量

据 58 安居客房产研究院统计数据显示:2022 年 4 月,全国 65 城二手房在架房源量环比下跌 6.7%,二手房挂牌量已连续 12 个月出现下滑,不过挂牌量下滑幅度相比上月略有降低。从区域市场来看,长三角和东北区域部分城市房源量下滑幅度相对较大,相对严重的疫情是影响这些区域在架房源量的主要因素。

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2.全国 65 城房源在架时长

2022 年 4 月,全国 65 城二手房在架时长为 62.73 天,环比减少 2.8%,二手房房源在架市场持续回落。整体楼市环境受到政策的放松在逐步改善,郑州、广州、重庆、深圳等区域在架市场降幅会相对较大,不过如上海、昆山、沈阳的二手房在架市场却出现明显的上涨。

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3.全国 65 城供需分析

2022 年 4 月,全国 65 城二手房新增上架房源环比减少 18.7%,城市二手房购房需求热度环比小幅下跌 2.4%。三四线城市新增上架房源减幅相对较大,而上海也出现大幅回落,主要是受到疫情的影响,其购房需求热度也在疫情影响之下出现明显回落。

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4.全国 65 城二手房挂牌均价走势

2022 年 4 月,全国 65 城二手房挂牌均价为 16903 元 / 平方米,环比下跌 0.10%。二手房挂牌均价出现下跌的城市多为三四线成交,可见三四线城市二手房市场依旧并不景气,不过从四个一线城市二手房挂牌均价来看全部出现上涨。

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5.全国 65 城二手房房价地图

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三、热点城市二手房市场分析

1.一线城市二手房市场(北京、上海、广州、深圳)

58安居客房产研究院研究总监陆骑麟认为:从分城市来看,上海受到疫情的影响,多数指标都出现明显的回落;深圳 4 月的二手房指标表现好于其他城市,预计此次二手房市场回暖深圳又将成为 “带头大哥”。

1.1 一线城市二手房在架房源量

据 58 安居客房产研究院统计数据显示:2022 年 4 月,四个一线城市中深圳和广州的二手房在架房源量出现上涨,其中深圳大幅上涨 17.4%,这与城市二手房系统相对完善相关,并且城市的二手房市场市场也出现了明显的回暖。上海由于疫情的原因在架房源量出现大跌 12.26%。

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1.2 一线城市二手房在架时长

2022 年 4 月,四个一线城市二手房在架时长仅有上海受到疫情的影响出现上涨,涨幅为 17.9%,其他三个城市都出现了不同幅度的下跌,广州和深圳的跌幅相对较大,可以预见当前二手房时长的回暖依旧以广深为先。

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1.3 一线城市二手房供求关系

2022 年 4 月,四个一线城市中深圳二手房市场供求比出现明显提升,主要是城市二手房市场回暖,房东卖房意愿增加,其中新增上涨房源出现 14% 的上涨,而城市购房需求热度并为出现回落,直接促成供求比上升。北京和上海的供求比出现回落。

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1.4 一线城市二手房挂牌价格走势

2022 年 4 月,四个一线城市二手房在架房源挂牌均价全部出现上涨,其中深圳的涨幅最大,为 0.9%,其二手房挂牌均价接近北京。

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2.热点城市二手房市场(重庆、成都、合肥、南京、沈阳、天津、福州、昆明)

2.1 热点城市二手房在架房源量

据 58 安居客房产研究院统计数据显示:2022 年 4 月,天津和城市的二手房在架房源出现上涨,涨幅分别是 4.3% 和 0.4%,其他城市都出现了不同幅度的回落,其中沈阳的回落幅度相对最大,其跌幅为 23.4%。

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2.2 热点城市二手房在架时长

2022 年 4 月,其他热点城市中,沈阳的二手房在架时长出现明显上涨,涨幅为 16.0%,达到 82.04 天,成为近两年以来的最高点,南京出现小幅上涨。而其他城市都出现了不同幅度的回落,合肥,昆明、天津都出现 8% 左右的较大回落。

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2.3 热点城市二手房供求关系

2022 年 4 月,仅有天津的二手房供求关系出现出现小幅上涨,其他城市的均出现了不同幅度的回落,其中沈阳的回落幅度相对最大,为 34%,主要是城市的新增供应出现大幅回落相关,其次南京和福州,为 23% 和 22%。

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2.4 热点城市二手房挂牌均价走势

2022 年 4 月,其他热点 8 城二手房挂牌均价环比上涨城市有 2 个,分别是成都和沈阳,其他城市出现了不同幅度的回落,跌幅最大的城市为重庆和南京,都出现了 1.1% 的跌幅。

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四、全国 65 城二手房挂牌价同比涨幅城市排行榜

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